论商品房买卖合同的格式化及其法律规制

辜明安1汤火箭2

(1.2西南财经大学,四川成都610072)

[内容提要]商品房买卖的交易实践中,开发商经常利用其优势地位把格式条款强加给购房人,此即商品房买卖合同的格式化。本文对商品房买卖合同格式化的成因、弊端和法律规制分别进行论述,以期买受人和出卖人间利益的平衡。

[关键词]商品房买卖合同格式化成因弊端法律规制

我国《合同法》第39条规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款”,依格式条款而订立的合同则称为格式合同。依《合同法》第39条的规定,格式合同有两个基本特征:[1]合同条款由当事人一方预先拟定。其目的在于以此条款与不特定多数人订立合同。

合同是一种在权利主体之间发生法律约束力的双方行为。为了使合同各方当事人的意愿都能在合同中得到体现,他们彼此必须向对方明确表明他们的意愿。[2]当事人订立商品房买卖合同,本应个别磋商,讨价还价,议定条款。但在实践中,商品房买卖合同多由出卖人事先拟定,而由买受人决定是否接受。虽然在形式上,合同文本中相关条款后附有空白行,供双方自行约定或补充约定,双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减,但实际上,对于决定合同实质内容的重要条款,买受人并不能变更或者否定,他只有表示全部同意或者全部不同意的选择权。商品房买卖合同与一般合同一样,是当事人约定相互权利义务的协议,须依双方当…………………